Este artículo se publicó originalmente en Common Edge como "New York City Promises Affordability Through Rezoning But Delivers Gentrification"
Decenas de barrios de la ciudad de Nueva York han sido recientemente repensados y rezonificados sobre una base de supuestos inventados, datos burdamente manipulados y promulgados por los funcionarios de la ciudad, y afirmaciones artificiosas que prometían promover la diversidad, el acceso a una vivienda digna y la inclusión social. Sin embargo, ninguna de estas expectativas y proyecciones logró realmente materializarse. De hecho, en la práctica, el resultado ha sido exactamente el contrario: actualmente existe menos diversidad, la disponibilidad de viviendas asequibles es menor y, en consecuencia, se ha generado una mayor segregación, dando inicio a un proceso de gentrificación generalizado. Sin embargo, a pesar de que esto representa un gran problema para muchos habitantes, se habla muy poco de ello y los desarrolladores siguen aprovechando las reglas de juego de la nueva zonificación para su propio beneficio. Y así la ciudad, para alegría de unos pocos y tristeza de muchos, se va transformando en un lugar más injusto. Esta es la situación que Roberta Brandes Gratz explora en su más reciente artículo titulado "New Tork City", analizando cómo las leyes de zonificación han generado lo contrario a lo que predican.
La versión oficial publicada y promovida por la ciudad sobre la planificación y el desarrollo se parece mucho a una "cortina de humo", un intento desesperado de construir una narrativa convincente sobre algo que no lo es. Ahora, con la llegada del nuevo proyecto de reurbanización del SoHo/NoHo, otro ejemplo clásico de inmoralidad administrativa en la ciudad de Nueva York, parece que la historia volverá a repetirse.
La intención de la ciudad de ocultar sus verdaderas intenciones es evidente. Los funcionarios no mencionan el hecho de que la nueva zonificación del SoHo/NoHo incluye partes considerables de Chinatown, donde los impactos negativos serán aún mayores. Cuando afirman que la nueva zonificación promoverá una mayor diversidad en estos barrios, omiten el hecho de que el 40% de los residentes actuales no son blancos y que está compuesto en un 28,4% por comunidades asiáticas. En este contexto, aunque la ciudad afirma que no hay riesgo de gentrificación, los inquilinos de más de 600 viviendas subvencionadas y distribuidas en más de 100 edificios del distrito han sido identificados como personas potencialmente amenazadas de desplazamiento. Por no mencionar que la mayoría de estas unidades están ocupadas por residentes chinos y chino-americanos. En los comunicados oficiales emitidos por las autoridades locales, tampoco hay información sobre las controversias que involucran a la familia Chu, una promotora dirigida por inmigrantes profundamente relacionados con la historia del barrio. Tampoco revelaron que un número considerable de familias con bajos ingresos que viven actualmente en Chinatown ya están amenazadas por la inflación de los alquileres, y que la situación no hará más que empeorar.
La propuesta de reorganización del SoHo/NoHo es un ejemplo clásico de inmoralidad administrativa en la ciudad de Nueva York. La propuesta sigue la misma línea de lo que se ha hecho en otros barrios: afirmaciones inventadas y manipulación de datos.
De hecho, un estudio realizado por la Greenwich Village Society for Historic Preservation contradice abiertamente las estadísticas y afirmaciones oficiales que acompañan al proyecto de rezonificación del SoHo/NoHo. Con mucho más respaldo que las hipótesis presentadas por el municipio, el informe se titulaba “SoHo y NoHo Rezoning: a threat to socioeconomic diversity and affordable housing” (Rezonificación del SoHo y NoHo: una amenaza para la diversidad socioeconómica y la vivienda asequible). También, otro estudio menos difundido, encargado por la Sociedad Municipal para las Artes (MAS) y titulado “The Two Sides of the Same Coin / Examining New York City's Environmental Quality Review CEQR” (Las dos caras de la misma moneda / Examinando la calidad ambiental de la ciudad de Nueva York), llega a un resultado similar, analizando de manera objetiva las consecuencias de la rezonificación de dos barrios de la ciudad.
Según el estudio encargado por el MAS, los dos barrios analizados, Long Island y Downtown Brooklyn, son ahora "más blancos, más ricos y más concurridos que antes". El informe también señala que "el tan anunciado boom comercial del barrio nunca se produjo. Muy al contrario, estos barrios se han transformado en un desarrollo residencial de alto nivel". Al mismo tiempo, y aún más grave, las escuelas públicas existentes fueron progresivamente borradas del mapa.
Lamentablemente, a las autoridades locales parece no preocuparles en lo más mínimo las consecuencias de este modelo de rezonificación, que ya ha demostrado su ineficacia en más de una ocasión.
La ciudad de Nueva York sigue con los mismos discursos de siempre y la idea de que la rezonificación pretende democratizar y diversificar los barrios del SoHo y el NoHo no para de resonar en todos los medios. Los responsables políticos ocultan sus perversas intenciones en un discurso lleno de falsas promesas. Los antiguos edificios de fábricas abandonadas, que habían sido transformados en viviendas para artistas en los sesenta, ahora se convertirán en apartamentos de lujo escondidos tras viejas fachadas minuciosamente restauradas, que no muestran en absoluto lo que sucede en el interior. En este contexto, las autoridades municipales tienen una inmensa parte de culpa. Hay numerosos estudios e investigaciones que muestran claramente que el discurso actual no se corresponde con lo que se ve en la práctica, pero ellos deciden no darles prioridad.
Un ejemplo de ello puede verse en el informe publicado por la Greenwich Village Society for Historic Preservation, que señala que existe un gran serie fallos en la interpretación de los estudios de impacto ambiental y llama la atención sobre la enorme discrepancia entre la propuesta en papel y la realidad: "Las urbanizaciones construidas conforme a las nuevas leyes de zonificación de la ciudad de Nueva York albergan un porcentaje mucho mayor de familias de ingresos medios-altos en comparación con las estructuras existentes en estos mismos barrios." Este es un fenómeno que no se limita a un solo barrio o distrito de la ciudad. En la mayoría de los barrios donde se ha aprobado una nueva ley de zonificación, la escala de los nuevos edificios es tan grande y la cantidad de apartamentos de lujo tan abundante, que las nuevas viviendas "asequibles" nunca llegan a serlo.
Según el mismo informe, el 47,3% de los residentes actuales del barrio perciben un ingreso abarcado entre los 0 y 99.999 dólares al año. A pesar de esto, según el Plan Municipal, sólo el 25% de las nuevas viviendas estarán destinadas a familias con ingresos entre los 32.000 y 98.000 dólares al año. Por otro lado, solo el 25% de los actuales residentes reciben más de 200 mil dólares al año y, según las expectativas del gobierno local, hasta un 75% de los nuevos residentes tendrán un ingreso de 1 millón de dólares al año o más.
Por eso digo que es un completo disparate afirmar que la nueva ley de zonificación es la solución a la crisis de la vivienda de esta ciudad: es una mentira tan descarada que resulta ofensiva.
"Las autoridades dicen que no se derribará ninguna vivienda ni estructura de alquiler social y que no se obligará a los residentes a trasladarse a otra parte de la ciudad", afirma el informe que acompaña a la nueva ley de zonificación del SoHo/NoHo. "Pero eso no es lo que se ve en la práctica", agregaría yo. Según lo que dicen los papeles, está prohibido demoler y/o reconstruir las viviendas sociales y los edificios de alquiler existentes, los templos religiosos, las escuelas u otras instituciones, pero esto en la práctica termina sucediendo frecuentemente. De las docenas de promesas y propuestas contenidas en estos planes, prácticamente ninguna se ha aplicado realmente. Como resultado, se han perdido miles de viviendas sociales y hasta ahora no se ha tomado ninguna medida. Por eso digo que es un auténtico disparate afirmar que la nueva ley de urbanismo es la solución a la crisis de la vivienda de esta ciudad, una mentira tan descarada que resulta ofensiva. Mientras los pisos de alquiler social desaparecen de la noche a la mañana, las empresas inmobiliarias ganan terreno y reafirman su papel como los púnicos entes reguladores de precios.
En este contexto, los propietarios tienen vía libre para actuar como les plazca. El empeño en explotar a los inquilinos en su exclusivo beneficio es tal que incluso los concejales, que deberían defender los intereses de los vecinos, se han mostrado completamente incapaces de asumir ninguna responsabilidad.
¡Es una tontería! Tomemos como ejemplo el discurso sobre la necesidad de promover la vivienda social y los apartamentos de alquiler subvencionados en la ciudad de Nueva York. Todo el mundo conoce la importancia de estas modalidades de acceso a la vivienda para la población de bajos ingresos y nadie parece estar en contra de una mayor disponibilidad de viviendas asequibles. Aun así, la forma más fácil de hacer viable un gran número de viviendas asequibles es mediante la legalización de las viviendas irregulares, además de la financiación pública para la adecuación de los espacios infrautilizados existentes. De este modo, mediante la aplicación de un plan de zonificación y la financiación pública, se cree que podrían crearse más de 100.000 unidades (algunas estimaciones dicen que 200.000) en un periodo de tiempo muy corto. El problema es que esto no generaría ningún tipo de beneficio o plusvalía para los promotores, que quedarían completamente excluidos del proceso. La actual forma de construir la ciudad (bastante desigual, por cierto), concede incentivos fiscales sólo para las nuevas construcciones, incluso cuando éstas se realizan a costa de destruir una parte importante de la ciudad. Durante el auge de la construcción en la ciudad de Nueva York en los sucesivos mandatos de Bloomberg, los residentes de los barrios residenciales más ricos empezaron a presionar a las autoridades para que restringieran la construcción en sus barrios, temerosos de que los promotores invadieran sus hermosos y bien cuidados patios traseros.
Por otro lado, cada vez que se pretenden modificar las normas en un distrito histórico, o de zonas donde hay decenas de estructuras catalogadas o en proceso de catalogación patrimonial, los organismos de protección son presentados como villanos que se oponen a las urgencias del progreso. Por cierto, el SoHo y el NoHo -aunque son barrios históricos- han sufrido grandes cambios en los últimos años. Estos barrios están llenos de nuevos edificios más altos y modernos en comparación a las estructuras más antiguas. Cunado formé parte de la Comisión de Preservación de la Ciudad de Nueva York, aunque estaba a favor de la construcción de algunos edificios nuevos en estos barrios, sólo voté a favor de los que me parecían apropiados para el carácter histórico del barrio. ¿Qué sentido tiene preservar un barrio si este pierde sus características? Dicho esto, es importante señalar que estos edificios se construyeron a favor de la comunidad existente, algo que con esta nueva propuesta de zonificación dejará de existir.
En este último tiempo, en estos dos distritos históricos de la ciudad se han construido probablemente más de 40 edificios nuevos. Sin embargo, ninguno de ellos va en contra del carácter histórico del barrio, ya que contribuyen a la conservación de las demás estructuras existentes. Es de esta manera, puntual y localizada, como se deben insertar los nuevos elementos, permitiendo conservar las características del tejido histórico en su totalidad. El nuevo plan de zonificación, en cambio, convertirá estos barrios en una tabula rasa.
Solo para dar un ejemplo, la empresa Edison Parking, gran contribuyente del actual alcalde de Nueva York, Bill de Blasio, posee los dos mayores terrenos vacíos en las áreas a re zonificar. De acuerdo con la ley propuesta, uno de estos lotes tendrá un aumento sustancial de su edificabilidad, algo que podría dar lugar a la construcción del primer superrascacielos en el barrio del SoHo. El otro terreno, ubicado en el NoHo, cerca del límite con Chinatown, permitiría una edificabilidad de 9,7, lo que, sumado a la posible concesión onerosa, podría tener un impacto significativo en la estructura histórica de ambos barrios. Aunque hay un límite de altura definido en la nueva ley de zonificación, esta parece bastante flexible, hasta el punto en que es difícil predecir lo que esto podría significar para el futuro del SoHo, NoHo y Chinatown, y especialmente para sus residentes. Y estamos hablando solo de dos terrenos.
